Blog

Huuropbrengsten reëel belasten treft vooral de huurder

Nu de coronacurves dalen en op de bodem van de schatkist geschraapt moet worden om de factuur betaald te krijgen, wordt de tijd rijp geacht om verguisde recepten weer uit de ijskast te halen: inkomsten uit vastgoed volledig belasten.  Maar heeft een verhoogde vastgoedbelasting wel het effect dat de vastgoedbelasters beogen?  Of eindigen we in minder inkomsten, slechtere woningen en hogere huurprijzen? 

Een verhoogde belasting op vastgoed zou de begoede vastgoedeigenaar zijn ‘caviaar op een belastingparadijs’ niet ontnemen.  Dat de gemiddelde huiseigenaar vermoedelijk niet in een belastingparadijs zit even ter zijde gelaten, is een ‘fair en rechtvaardig’ belastingsysteem is uiteraard een terechte doelstelling. Een belastingsysteem dient echter niet alleen fair en rechtvaardig te zijn, het dient ook de doelstellingen te dienen wie we als beleidsmakers willen nastreven.  Betaalbaar wonen voor een zo breed mogelijke groep moet één van die beleidsdoelstellingen zijn. 

Vastgoed is niet onbelast

Een argument dat vaak gebruikt wordt om vastgoed meer te belasten, is de overtuiging dat vastgoed quasi belastingvrij zou zijn.   Vergis u echter niet. 

  • Tien procent verkooprechten en/of 21% BTW blijven de regel voor een tweede woning. Deze ‘instapremies’ gaan al meteen van uw investering af en zijn een directe vorm van vermogenbelasting. 
  • De personenbelasting op het kadastraal inkomen, waarbij de geïndexeerde basis vermenigvuldigd wordt met 1,4 belast nu reeds de huurinkomsten. Voor de particuliere verhuurders zijn onkosten bovendien niet aftrekbaar. 
  • Wie verhuurvastgoed onderbrengt in een vennootschap wordt nu al 100% belast (maar heeft dan wel het voordeel onkosten te kunnen inbrengen).
  • Bij verkoop op korte termijn  (binnen de 5 jaar) geldt een meerwaardebelasting van 16,5%.

Of dit voldoende tegemoet komt aan het principe om alle vormen van inkomsten te belasten, laten we in het midden maar vastgoed is alvast tastbaar belast. 

Huurdersgroep wordt groter

De Vlaamse regering, KBC, ING en nog recentelijk S&P verwachtten de voorbije weken en maanden een daling van woningprijzen. De statistieken van prijsstijgingen halen hen echter telkens weer in.  De voorspellingen zijn vooralsnog niet waarneembaar. 

Wat wél zwart op wit staat in de enquête van de Nationale Bank, is dat de ratio huiseigenaar/huurder een historisch lage 69% ‘huiseigenaar’ heeft bereikt.  De corona-crisis zal dit cijfer geen halt toeroepen. 

Als door stijgende prijzen en economische onzekerheid steeds meer mensen uit de koopmarkt vallen, laten we dan ten eerste kijken hoe we de nieuwbouwmarkt toegankelijker kunnen maken én vooral ook de huurmarkt als enige alternatief niet bewust gaan aanvallen. In dergelijke omstandigheden zal de vraag naar huurwoningen verder toenemen. Dan is het zaak dat die er tegen een redelijke huurprijs zijn.   

Investeren is werken

Vandaag balanceert residentieel vastgoed als belegging op een heel dunne lijn.  Het netto-rendement haalt 2,5 à 3%, wat voor hogere rendementen er ook voorgespiegeld worden.  

Voor dat rendement wordt het hard werken: huurders vinden, geschillen en problemen oplossen, herstellingen uitvoeren en recentelijk is daar nog een sluimerende betalingsonzekerheid bijgekomen. Vastgoed is geen online kasbon en dat vraagt een bepaald minimumrendement.   Voor huiseigenaars die hun huis ter beschikking stellen, stopt het niet bij het innen van de maandelijkse huur maar ze dienen ook actieve zorg te dragen voor hun woning en hun huurders.

Zo lang de lage intrest duurt

Investeringsvastgoed voelt continu de hete adem van intrestniveaus die ooit zouden kunnen stijgen.  Komt een veilige belegging van 1 à 1,5% opnieuw in het vizier, dan kan de groep van particuliere beleggers afhaken. Bovendien is het instapticket voor vele eigenaars-verhuurders erg hoog en relatief weinig liquide; veel lager dan het huidige rendement moet het niet worden om opnieuw de spaarboek op te zoeken (waar nu al 278 miljard euro op geparkeerd staat).  Waar voor de huurder/bewoner geen alternatieven zijn, zijn de beleggingsalternatieven er voor de investeerder wél. 

De bouwsector

En dan hebben we het nog niet gehad over de bouwsector zelf, die instaat voor ongeveer 5% van ons bruto binnenlands product.  De bouwsector heeft zijn revival van de laatste 7 jaar voor een belangrijk deel te danken aan de investeringsmarkt.  

Laat dat segment gebukt gaan onder een verhoogde fiscale druk en dat bouwvolume komt nooit meer terug en dus ook niet hun belasting, ook niet hun sociale bijdragen, ook niet de BTW en ook niet de verkooprechten en ook niet hun woningen. 

Dalend aanbod zorgt voor hogere prijzen

Bij een verdere daling van het huurrendement zou het aanbod van huurwoningen en huurappartementen kunnen dalen en dat in een al krappe markt.  Dat heeft niet alleen een acuut gebrek van huisvesting tot gevolg maar evenzeer zal een lager aanbod in een sterk bevraagde markt leiden tot prijsstijgingen. Bovendien bieden stijgende prijzen nieuwe zuurstof aan minder kwalitatieve woningen.   En ten slotte kan een rendement onder druk ook een prijsverhogend effect hebben. 

Laat precies dat het laatste zijn wat de groter worden huurdersgroep nodig heeft in het post-coronatijdperk: hogere prijzen en lagere kwaliteit. 

Een goede woningfiscaliteit kan leiden tot meer bouwactiviteit, meer eigenaars en meer betaalbare kwalitatieve huurwoningen maar dat bereiken we niet door onvoorbereid bij de huiseigenaar aan te bellen.   De schatkist zal sneller kunnen gevuld worden met meer activiteit dan met meer belasting. 

Joris Ockier is auteur van ‘Mijn grond is goud waard’, Lannoo-Campus 2019