Daling woningprijzen niet voor morgen

Joris Ockier · 9 augustus 2022

In het alweer oplaaiende debat over de vastgoedmarkt en zijn overwaardering en de alweer verwachte prijsdalingen, wordt snel voorbijgegaan aan een essentieel onderscheid tussen nieuwbouw en de bestaande woningmarkt.   En de dynamiek tussen beide.  En die dynamiek zou er kunnen voor zorgen dat vastgoedprijzen nog niet aan dalen toe zijn.  Vastgoedprijzen zijn meer dan over- en onderwaardering. 

Bestaande markt is geen nieuwbouw

 Bestaande woningen kunnen ‘gewaardeerd’ worden, dit betekent: wat is iemand bereid voor een woning te betalen, rekening houdend met alternatief aanbod in de markt.  In principe staat de prijs los van de intrinsieke oorspronkelijke kost maar wordt hij bepaald door de concurrentie in de straat. 

Nieuwbouw is echter een heel ander verhaal. Die bevat een component ‘bouw’ en een component ‘grond’.    De component bouw heeft vandaag nu eenmaal zijn intrinsieke kost: de arbeider krijgt zijn (geïndexeerde) loon en de bouwstoffen kosten wat ze vandaag kosten wegens schaarste. De prijs van bouwgrondstoffen wordt niet alleen door de vraag naar woningen bepaald maar ook door de vraag in veel andere toepassingen (denk aan olie als grondstof voor isolatie).  Met andere woorden: de bouwkost is wat hij is. 

De tweede component, het gedeelte bouwgrond, zou onder een verlaagde vraag naar ‘onbetaalbare’ nieuwbouw kunnen dalen, maar dan gaan we voorbij aan enkele essentiële kenmerken van grond: hij wordt schaarser en de eigenaar heeft meestal tijd slechtere tijden uit te zweten (waardoor grond nog schaarser wordt).  De grond die de projectontwikkelaar vandaag en morgen in aanbod heeft, daar ligt de prijs reeds vast voor de komende jaren. Die grond werd immers reeds gekocht en wordt nu voorbereid ter ontwikkeling. Met een gemiddellde doorlooptijd van ontwerp tot uitvoerbare omgevingsvergunning van zeker 1 tot 3 jaar, komen de komende jaren geen goedkopere nieuwbouwwoningen op de markt.

Een zeer belangrijk gedeelte van nieuwbouw ontstaat door de ondernemingszin van de projectontwikkelaar. Wanneer de kost van grond en bouw hoger zou uitvallen dat wat de markt wenst of kan betalen, dan zullen niet de prijzen dalen maar wel de activiteitsgraad van projectontwikkeling.

Met andere woorden: nieuwbouw zal, zelfs met een dalende vraag, niet (kunnen) dalen in prijs, tenzij naar structureel compactere concepten worden overgestapt, maar die botsen.

Gevolgen voor het aanbod

De stijgende nieuwbouwprijs kan tot gevolg hebben dat nieuwbouw steeds minder toegankelijk wordt voor het brede publiek waardoor de vraag op de bestaande woningmarkt… alweer toeneemt en dus ook daar prijsdalingen niet voor morgen zijn. Ook sommige promotoren staan dezer dagen op de rem, waardoor het aanbod nieuwbouw wel eens (tijdelijk) zou kunnen afnemen. En laat precies het gebrek aan (aangepast) aanbod nu de motor zijn van de huidige prijsstijgingen. Met een groeiende bevolking en toenemende gezinsverdunning zorgt alleen nieuwbouw voor extra aanbod.

De nieuwe investeerder

Als de particulier de woningprijs niet meer kan betalen, dan neemt de investeerder over, en niet alleen de huisvader-verhuurder. We zien dezer dagen steeds meer initiatieven waarbij fondsen worden opgericht die specifiek residentieel vastgoed opnemen. Tot heden waren fondsen met hoogrentend vastgoed zoals logistiek en retail erg in trek (wel conjunctuurgevoelig) maar vandaag komt daar een laagrentend maar zeer waardevast product bij van het residentiële vastgoed. Als die fondsen hun werk doen, houden ze de vraag en dus de prijs op peil. Wonen moeten we sowieso.

Belasting op vastgoed

En wat als morgen huurinkomsten reëel belast zouden worden? De investeerder heeft vandaag een nettorendement van om en bij de 2,5% (op nieuwbouw vastgoed). Het spaarboekje staat voorlopig nog op 0,11%. Als morgen het spaarboekje richting 1% zou gaan en het vastgoed rendement wordt ten belope van 1% extra belast, dan wordt het een flinterdunne lijn tussen een zorgeloze spaarboek en de verhuurzorgen van elke dag. Dat zal onmiddellijk een impact hebben op het orderboekje van de projectontwikkelaar en zal het noodzakelijke extra aanbod van huurwoningen nog verder onder druk zetten.

In een land waar de sociale huisvetsingsmaatschappijen er niet in slagen aan de vraag te voldoen, zou het nog meer belasten van vastgoedinkomsten wel eens het aanbod kunnen temperen en zorgen voor nog meer druk op de huurprijzen… Laten we opletten dat de huurder niet finaal de rekening betaalt.