In onzekere tijden wordt al snel teruggegrepen naar zekere waarden. Grond behoort tot deze categorie. Maar hoe zeker zijn we dat uw grond morgen nog de waarde heeft van vandaag?
Wie eigenaar is van een stuk grond dat in aanmerking komt voor projectontwikkeling stelt zich al eens de vraag: verkoop ik beter vandaag, of wacht ik tot (over)morgen? En welke invloed heeft de huidige marktonzekerheid op de waarde van mijn grond? Staan projectontwikkelaars nog steeds in de rij voor het volgende project appartementsblokken?
Ruimte is een schaars goed. In de basis kan je vermoeden dat grond zijn waarde zal behouden of mogelijks verder in waarde kan stijgen. Toch zijn er kapers op de kust waar we beter aandacht aan schenken.
De bestemming van uw grond
De grote onrust over de ‘betonstop’ of ‘bouwshift’ is nu even gaan liggen. De grondeigenaar is voorlopig gerustgesteld dat een eventueel waardeverlies zou gecompenseerd worden – hoe de berekening precies zal gebeuren, is evenwel nog onduidelijk. Het uitblijven van de concrete uitvoeringsbesluiten en onvoldoende budgetten voor grootschalige bestemmingswijzigingen maken de bouwshift vandaag voorlopig minder dominant aanwezig.
Maar er zijn wel andere overheidsinitiatieven die de waarde van uw grond ernstig kunnen beïnvloeden. De overheid maakt immers stapsgewijs Ruimtelijke Uitvoeringsplannen voor grotere of kleinere gebieden. Die zogenaamde ‘RUP’s’ betonneren de mogelijkheden en de reglementeringen voor uw grond, los van eigendomsgrenzen en de huidige bestemming. Ze kunnen in ‘één pennentrek’ – bij wijze van spreken, er zijn inspraakmogelijkheden – de bestemming van uw grond wijzigen. Wat voorheen bestemd was voor wonen kan bijvoorbeeld nu enkel nog voor kantoren, wat een halvering van de waarde kan inhouden. Een RUP kan een verplichting van een commercieel gelijkvloers opleggen of
de ‘veronderstelde’ dichtheid wijzigen. Waar men eerst dacht 50 eenheden per hectare te mogen bouwen, vervangt het nieuwe RUP de dichtheid naar bijvoorbeeld 25 eenheden. Dit betekent meteen een halvering van de grondwaarde.
Al kan het ook omgekeerd, zeker in tijden van verdichting: van minder naar meer mogelijkheden. Maar weet dat elk RUP ook de nieuwe eisen van vandaag zal toevoegen: méér groen, meer waterinfiltratie op eigen terrein, meer ondergronds parkeren, meer woon- of werkkwaliteit, betere mobiliteit, meer gemeenschapsdiensten… En deze zaken kunnen stuk voor stuk de ontwikkelingskost verhogen ten nadele van uw grondwaarde.
En dan is er nog het klimaat en de droogte die een verbeterde ruimtelijke ordening urgenter maken dan ooit. Vlaams minister van Omgeving roept steden en gemeenten op geen bouwvergunningen uit te reiken voor nieuwbouw in overstromingsgebied. Overstromingsgebied is enerzijds nodig om op andere plaatsen overstromingen te vermijden maar ze zijn evenzeer een gevaar voor de toekomstige bewoners gezien regenval intenser wordt dan voorheen. En dan is het maar de vraag hoe dat gecompenseerd wordt. Het is immers enkel een bestemmingswijziging die tot compensatie kan leiden en niet een vergunningsweigering…
Samengevat: wie vandaag een woongebied heeft van 1 hectare voor 35 woningen, is niet zeker dat morgen ook te hebben. Het hoeft echt geen natuurgebied te worden om de waarde aanzienlijk te wijzigen…
De bouwkost
Bouwkosten zijn binnen projectontwikkeling altijd een min of meer stabiele factor geweest. De bouwkost steeg wel onder druk van nieuwe eisen, maar het bouwen op zich was stabiel.
De bouwkost is het voorbije jaar met om en bij de 20% gestegen. Om een project voldoende rendabel te houden, dient de ontwikkelaar de verhoogde bouwkost in de verkoopprijzen te kunnen doorrekenen. In de huidige onzekere markt lukt dat niet zomaar.
Nieuwe projecten gaan in concurrentie met reeds gebouwde of aanbestede projecten. Door de bouwhausse van de voorbije jaren, hebben veel gemeentes ook nog een groot aanbod in de voorraadkamer liggen.
Als daar nog bij komt dat uw grond geen afbraak veronderstelt die toelaat aan 6% btw te verkopen, dan zorgt een BTW-tarief van 21% al voor een heuse achterstand. De markt heeft die 15% BTW-verschil voldoende kunnen opvangen maar als daar nu een bouwkostverschil van 20% bijkomt, én hogere ontwikkelingseisen, én een moeilijke markt, dan wordt het een én-én-én verhaal. Deze ‘perfect storm’ kan wél zorgen voor een druk op grondprijzen of ten minste leiden tot een voorzichtige pauzering in de aankoop van nieuwe projectgronden.
De oplossing
De waarde van uw grond behouden of verhogen is een zoektocht naar de beste bestemming, het beste product, de creatieve ruimtebenadering, kennis en interpretatie van reglementeringen. Verplichte gemeenschapsvoorzieningen hoeven geen probleem te zijn als studentenhuisvesting mogelijk is, groendaken hoeven geen probleem te zijn als je het integreert in een ecologisch concept, dat uw woongebied industriezone wordt hoeft niet erg te zijn als een KMO-park met kleine units gerealiseerd wordt. Maar de onderliggende factoren van de huidige evoluties, die blijven uiteraard bestaan.
Conclusie
Meer dan ooit zijn er diverse onzekere factoren. Waar voorheen vooral de mark bepalend was voor de vraag naar uw projectgrond, worden bestemmingsplannen, het klimaatbeleid in brede zin en de bouwkost zeer sturende factoren, waar we niet echt weten waar ze naartoe gaan maar wel weten dat ze min of meer blijvend zullen zijn…
