Eerst de stenen, later de grond…

Joris Ockier · 29 september 2022

Gronden zijn duur, bouwmaterialen worden duurder, de hypotheekrente stijgt en de beschikbare afbetalingscapaciteit neemt af door de verhoogde energiekost… geen wonder dat projectontwikkelaars inventief worden om een en ander betaalbaar/verkoopbaar te houden.

Zo lazen we recent dat een ontwikkelaar de mogelijkheid biedt eerst de constructie van het appartement aan te kopen en pas na 7 jaar de grond. Zo wordt het startbedrag lager, alsook de aankoopdrempel….  Maar is dit ook een goed idee en bestaan er alternatieven?

Een variant op een gekend thema

Laten we starten met deze zekerheid: er bestaan geen cadeaus. Finaal moet alles betaald of vergoed worden.  Zo betaalt de koper gedurende zeven jaar een vergoeding voor het niet-betalen van de grond. En na zeven jaar dient sowieso de grond betaald te worden, zelfs aan een geïndexeerde prijs.  ‘Uitstel van executie’ dus… maar een aankoop van vastgoed is bijna altijd gekoppeld aan een of andere vorm van uitgestelde betaling, zoals een hypothecaire lening… een variant op uitstel dus.

Alternatieven

In ons land zijn we op gebied van ‘uitstel van betaling’ nog behoorlijk conservatief.  De hypothecaire lening is alom ingeburgerd maar er bestaan ook andere vormen.  Zo is er huurkoop.   Huurkoop houdt in dat (een deel van) de betaalde huur kan aangewend worden als reeds betaald kapitaal in de latere aankoop.  Een ander systeem is vastgoed kopen onder de vorm van aandelen.  Je kan bv 50% van een appartement kopen in aandelen (die beheerd worden door een overkoepelende vennootschap) en de andere 50% kan je dan huren van iemand die optreedt als investeerder in die overkoepelende vennootschap.  Voor wie niet aan een lening komt voor de volle 100%, kan dit een hybride oplossing zijn. En misschien kan je stapsgewijze aandelen bijkopen en de huur afbouwen. Het aanbod daarvan in ons land is heel erg beperkt. Een derde systeem is erfpacht.  Je koopt enkel de constructie en je betaalt levenslang een vergoeding (‘canon’) voor het gebruik van de grond. En dan is er nu grond en constructie splitsen… een ‘tijdelijke erfpacht light’ zeg maar.

Helpt de formule echt?

De kernvraag is: zal de koper over 7 jaar voldoende kapitaal hebben opgebouwd om de grond te betalen, of, zal hij voldoende extra afbetalingscapaciteit hebben opgebouwd om een extra lening aan te gaan, of wordt het een mix van beide? Als we 70.000€ rekenen voor een grondwaarde, zou dat 10.000€ per jaar betekenen dat je dient opzij te zetten, naast je lopende afbetaling en je lopende vergoeding.  De vraag is dan of je die 10.000€ niet beter meteen aanwendt om een hoger krediet aan te gaan…  en zo de gebruikskosten én prijsstijging van de grond vermijdt…Tenzij je erop rekent dat er tussen vandaag en 7 jaar een onverwachte financiële meevaller komt, zoals bv een uitbetaling van een pensioenverzekering, een erfenis of een uitstaand tegoed.

Is grond kopen een blijver?

Goed, elk nieuw systeem kan kritisch bekeken worden maar de onderliggende gedachte zou wel eens de juiste kunnen zijn: door de stijgende prijzen, zou een blijvende split tussen grond en constructie een duurzame oplossing voor de toekomst kunnen zijn en de enige manier om voor een grote groep een alternatief voor huren aan te bieden.  Alleen is het vandaag bij ons niet ingeburgerd en roept het argwaan op naar waardebehoud en doorverkoopbaarheid van uw eigendom. Als het alternatief levenslang huren wordt, kan de mindset wel eens veranderen…