Is WIES wel zo WISE?
Het Vlaams Parlement keurde In juni het decreet ‘Wonen in eigen streek’ (WIES) goed. Dit decreet biedt 95 Vlaamse gemeentes de mogelijkheid om nieuwe woonprojecten gedeeltelijk te reserveren voor bewoners uit eigen streek, en voorziet daarbij een tussenkomst in de geschatte grondwaarde.
Dat betaalbaar wonen vandaag een maatschappelijk probleem is, en al zeker voor kwalitatieve nieuwbouw, is ontegensprekelijk juist. Elk initiatief om wonen betaalbaarder te maken, zou in principe toegejuicht moeten worden.
Helaas zijn deze initiatieven in de praktijk veelal contraproductief en leiden ze tot hogere prijzen in plaats van lagere. Is WIES wel zo wise?
Projectontwikkeling is vandaag al een risicovolle onderneming. Door stijgende intresten en stijgende bouwkosten, heeft de verkoop van nieuwbouw het vandaag moeilijk(er). De aankoop van nieuwe projectgrond wordt meer dan ooit zeer selectief gedaan, zo ondervinden we in ons kantoor.
WIES bouwt de zoveelste drempel in voor projectontwikkelaars om een nieuwbouwproject te starten. Als je weet dat 20% tot 40% van een project verplicht verkocht dient te worden aan kopers met een maximaal belastbaar jaarinkomen (dus niet netto!) van 77.301€ als koppel (en 53.145€ voor een alleenstaande), dan begeef je je op een heel smal pad of een nieuwbouw sowieso vandaag nog mogelijk is met dat inkomensniveau, zelfs met een tussenkomst van 50% op de geschatte grondwaarde. WIES is niet uitgevonden voor de bewoners van Lichtervelde maar voor Gent, Antwerpen en Leuven waar de prijzen heel hoog liggen en waar je met deze inkomensgrens niet ver springt.
De gouden één-derde-van-je-inkomen regel die je aan een afbetaling kan besteden, stuit snel tegen een beperkt ontleningsmaximum, zeker met de huidige intresten.
Het is uiteraard juist dat de inkomensdrempel niet te hoog mag liggen (die kunnen terecht op de reguliere markt) maar als de drempel relatief laag ligt in een zeer dure markt, lopen we het risico woningen vrij te houden voor een hele kleine doelgroep. Voor wie minder verdient, lukt het al helemaal niet, en wie net meer verdient komt er niet voor in aanmerking… En er moet dan nog een band zijn met de eigen streek! De krant De Standaard kopt ‘Een cadeau voor de vastgoedsector in 95 gemeenten’ maar dat is het dus helemaal niet.
Deze extra verkoopdrempel kunnen ontwikkelaars vandaag missen als kiespijn. Het is wel de ontwikkelaar die de woningen dient te reserveren, die daarvoor het risico draagt en ook de wachttijd financiert en dat in tijden waar de promotor blij is met iedere verkoop. De echte oplossing dient tot in den treure herhaald te worden: aanbod, aanbod, aanbod door snellere vergunningen, duidelijke reglementering, meer densiteit en minder lasten.
Gemeenten die WIES invoeren, zouden wel eens gemeden kunnen worden door projectontwikkelaars, waardoor er én geen aanbod is én de prijzen meer stijgen dan elders.
