Te koop: een ‘op te frissen’ ruime villa op een groot stuk grond. Verkoop je dit best als woning, of schuilt hierin ook een projectgrond?
Het lijkt één vraag maar het zijn er eigenlijk twee. Het gaat immers niet alleen over waarde maar ook over verkoopbaarheid, en zeker in de huidige tijd…. want ook hier wordt de energiecrisis allicht een belangrijke game changer…
Hoe groot is de kans dat een oude villa sneller en duurder verkoopt als projectgrond, dan als bestaande woning?
We dienen steeds twee waardes te vergelijken: wat zou mijn villa kunnen opbrengen als ik hem zo verkoop en wat zou de grondwaarde zijn mochten er meerdere woningen, of meerdere appartementen op kunnen gebouwd worden.
De praktijk leert dat je nogal wat volume nodig hebt om de grondwaarde op hetzelfde niveau te brengen van de woningwaarde. Een oudere, open villa op pakweg 1500m2 heeft snel, in functie van staat, ligging en segment, 8 à 10 appartementen nodig om dezelfde opbrengst te halen in grondwaarde. Op veel villagronden is dat niet vanzelfsprekend, noch qua volume, noch qua stedenbouwkundige voorschriften.
Maar er is ook de verkoopbaarheid. De vraag naar grote, oudere, niet geïsoleerde panden kan in deze tijden al eens tegenvallen. De renovatiekost evenaart soms de nieuwbouwkostprijs en bouw je dan niet beter meteen een eigen nieuwbouw?
De waarde van de villa wordt vandaag – onder andere- beïnvloed door zijn EPC score / verwarmingskost maar vanaf 1 januari 2023 ook door de renovatieplicht vanaf EPC-niveau E.
Het is maar de vraag hoe makkelijk een bestaande woning nadien kan geïsoleerd worden, zonder de woning helemaal te moeten ontmantelen… Hoe moeilijker dit blijkt, hoe eerder de woning een nieuw leven als bouwgrond/projectgrond zal krijgen.
De vraag naar projectgronden daarentegen is -voorlopig – groot. Met die precieze afweging tussen enerzijds twee waardes (villa versus grond) en anderzijds twee maten van verkoopbaarheid (hoge vraag naar projectgronden) kom je tot de juiste nieuwe bestemming van je eigendom.
Vele woningen balanceren vandaag op een dunne lijn: enerzijds te mooi en te goed om af te breken, en anderzijds net te gedateerd qua stijl, comfort en energiezuinigheid om vlot aan de verwachte prijs te verkopen.
Waar ligt vandaag de (nieuwe) grens, gegeven de komende renovatieverplichting en de hoge energiekost? De energiecrisis verschuift de lijn sneller richting afbraak.
De ‘onverwarmbare’ villa wordt plots een stukje schaarse bouwgrond dat doorgaans erg duur verkocht wordt… en daar zit de opportuniteit. Op basis van de stedenbouwkundige mogelijkheden kan er gerekend en geschat worden en mits een stukje realiteitszin over de waarde en de verkoopbaarheid van het pand in zijn huidige staat, kan het alternatief van projectgrond een goede kans maken. De sleutel zit in de stedenbouwkundige mogelijkheden.
De sterk stijgende huizenprijzen van de laatste jaren maakten dat de lat erg hoog lag. Er moesten al wat appartementen gebouwd worden, om de verkoopwaarde van de villa te evenaren. Maar de energiecrisis zou de lat wel eens lager kunnen leggen: hoe verkoopbaar wordt een woning van 500m2 met een, EPC van pakweg 500? En tegen welke prijs? De torenhoge energiekost brengen grondwaarde en bestaande-woningprijs dichter bij elkaar.
Het is raadzaam ook voor uw woning tenminste de oefening te maken.
