Economie is de organisatie van de schaarste
Dat geldt des te meer voor bouwgrond. Waar vandaag gesteld wordt dat ‘er geen grond meer is’ en projectontwikkelaars steeds harder op zoek gaan naar de juiste stek, wordt toch nog 6 ha vrije ruimte per dag ingenomen. De Vlaamse regering besliste eerder dat tegen 2040 geen nieuwe vrije ruimte mag ingenomen worden, en dat in een al zeer krappe markt. Voor een beetje amateur belegger is het zonneklaar: grond is meer dan ooit een gouden belegging. Maar is dat ook?
Bouwshift
Aan factoren die de prijs van bouwgronden zullen doen stijgen, zal er de komende jaren geen gebrek zijn. De ‘bouwshift’, of voorheen ‘de betonstop’ zal – als alles loopt zoals het voorzien is – de vrije ruimte vrijwaren. De theorie leert ons dat de bouwvolumes worden ‘geshift’ richting de kernen. Het Instrumentendecreet voorziet hiertoe een aantal tools om bouwrechten te verplaatsen. Dat zou in theorie een aanbodneutraal verhaal moeten worden maar het zal nog maar moeten blijken in de praktijk hoe dat zal lukken.
Demografie
Niet alleen zal de beschikbare ruime afnemen, de vraag naar woningen zal bovendien toenemen door de bevolkingsaangroei én gezinsverdunning. Volgens Statbel verwachten we tegen 2040 een toename van de bevolking van 16 % en een toename van het aantal gezinnen ten gevolge van de gezinsverdunning met 21%. Dat kan dan wel leiden tot kleinere woningen, die op zich minder grond innemen maar het leidt sowieso tot ontdubbeling van ruimtes die anders door meerderen worden gebruikt.
A-label woningen
We gaan niet alleen met méér op minder ruimte wonen, we gaan bovendien elke wooneenheid veel kwalitatiever maken. Koelkasten en diepvriezer geven u de vrije keuze tussen een E-label of een A-label maar bij nieuwbouw is het aanbod unisolo A-label. Vanaf 2021 wordt BEN (bijna-energie-neutraal) de standaard. Een goede zaak voor klimaat en milieu maar het zal de kostprijs van woningen verder de hoogte injagen.
Touwengevecht
Maar tegen al deze prijsverhogende factoren zal stevig weerwerk worden geboden, al was het touwengevecht waar beide partijen stevig hun hakken in het zand zetten.
Grondwaarde heeft binnen een nieuwbouwproject een zogenaamde residuele waarde. Die residuele waarde is de restwaarde nadat elke partij in het bouwproject vergoed is: bouwen, ontwikkelingskost en projectmarge. De prijsstijgingen gaan in grote mate naar de grondfractie. Bouwkosten zijn onderhevig aan de competitiviteit van de markt en houden zichzelf, met uitzondering van de verhoogde isolatienormen, onder controle. Verwachte winstmarges van promotoren zijn ook redelijk stabiel. We merken dan ook dat vooral grondwaarde exponentieel stijgt naarmate een bepaald product duurder in de markt kan verkocht worden.
Als we er van uitgaan dat elke woonunit aan zijn maximale prijs wordt aangeboden en als we weten dat de koopkracht sowieso zijn plafond heet, dan weten we ook dat de grondprijs het eerste element zal zijn dat zijn plafonnering zal tegenkomen. Op die manier zal de voornaamste projectvariabele de rekening betalen en dat is de grondwaarde.
Wat geldt voor de begrenzing van de koopkracht geldt ook voor de begrenzing van de huurkracht. Nu woningen alsmaar duurder worden merken we een shift richting huren (huurdersaandeel nu al gestegen naar 28%, komende van 24%). Dat gat werd gretig opgevuld door de investeerders maar die investeren tegen een bepaald verwacht rendement. Wanneer huurinkomsten ook hun plafond zullen bereiken, dan zal ook daar een koopplafond in werking treden. En zeker wanneer de intrestniveaus zouden gaan stijgen, verliest het vastgoed zijn aantrekkingskracht.
Een oplossing voor de hoge grondprijzen die dikwijls naar voor geschoven wordt, is het afsplitsen van grond en constructie. Op grond geldt dan bijvoorbeeld een erfpachtconstructie of een vennootschap staat in voor de grondaankoop en stelt die tegen een bepaalde vergoeding ter beschikking aan de opstalhouder. Maar ook hier geldt: de eindgebruiker betaalt de rekening van het grondgebruik. Bovendien laat grondafsplitsing toe grondbezit te gaan groeperen en het is maar de vraag of dit het prestigieus statuut van ‘huiseigenaar’ niet verder bedreigt? De Belgische pensioenen zijn niet van de hoogste maar we zijn ten minste met velen huiseigenaar…
Fiscaliteit en regelgeving
De waarde van grond bevindt zich al een lange tijd in een relatief stabiele fiscale omgeving. Als de inventiviteit en volatiliteit van de auto-fiscaliteit op vastgoed zou worden toegepast, dan pas zou je behoorlijk spectaculaire grondwaardeverschuivingen zien. Door één ingreep daalden tweedehands diesel ruim 20% in prijs.
Wat als het vermaledijde verkavelingswonen fiscaal bestraft wordt, wat als slecht geisoleerde huizen fiscaal worden beboet, wat als centrumwonen btw-matig zou worden beloond,… het kan de waarde van grond maken of kraken. Als de overheid ons woon- en mobiliteitsgedrag zal willen sturen, zal fiscale differentiatie zich opdringen en dan wordt het mooie lapje grond te lande wat minder waard. Als projectontwikkelaars in buitengebieden de wacht worden aangezegd, dan zal de droom van menig grondeigenaar te lande eerder een ontgoocheling dan een pensioenrekening worden.
We mogen het maatschappelijk belang van grondwaarde niet onderschatten: het bepaalt onze eigendomsstructuur, het bepaalt onze ondernemersmogelijkheden, het bepaalt een stuk onze levensstandaard. Als de overheid vandaag een eerste stap én hoogste noodzakelijke zet richting een betere ruimtelijke ordening, dan zal grondwaarde winnaars en verliezers opleveren en dat proces wordt maar best goed onder controle gehouden.
