De bouwshift krijgt eindelijk juridisch vorm en daar is de controverse weer. Wat met compensatie? Is dit betaalbaar en is het ook effectief?
Bestemming wordt naar geschoven als dé waardebepaler maar laten we invulling binnen dezelfde bestemming niet onderschatten. Het is wat vreemd dat de discussie oplaait rond woonuitbreidingsgebieden terwijl substantiële waardewijzigingen zich op een veel grotere schaal al altijd manifesteren met beleidsinstrumenten die de overheid al jaren hanteert, zoals ruimtelijke uitvoeringsplannen, gemeentelijke verordeningen en fiscaliteit.
Op zich is de discussie over compensatie legitiem. Planschaderegelingen bestaan al een hele tijd en ze mogen best getoetst worden aan het nieuwe instrumentendecreet dat de bouwshift regelt. Maar is de aanpak van woonuitbreidingsgebieden (WUG) nu dé trigger van het grote debat?
Enerzijds worden de zogenaamde ‘WUG’s’ al jaren angstvallig in het oog gehouden door de gemeentes. Een WUG ontwikkelen is al heel lang erg moeizaam. Omgevingsvergunningen worden dikwijls geweigerd en dat zonder compensatie.
Anderzijds maken de steden en gemeentes ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) en schrijven ze visienota’s die de mogelijkheden van gronden zeer sterk affecteren. Die kunnen verdichting mogelijk maken maar evenzeer worden bestaande woongebieden zeer sterk beperkt in hun mogelijkheden, ook zonder de bestemming te veranderen.
Waar voorheen bijvoorbeeld 50 appartementen konden gebouwd worden, bepaalt een RUP met één pennentrek – bijvoorbeeld – een maximale densiteit van 25 units per ha… De facto vermindert de waarde van het perceel in één klap met tientallen procenten… Gezien er geen bestemmingswijziging is, is er ook geen planschade. Wie geen vergunning meer krijgt in overstromingsgevoelige gebieden kan ook niet rekenen op een compensatie want de bestemming wordt ook hier niet gewijzigd. Het niet krijgen van een vergunning is geen grond om compensatie te krijgen.
Er staat ook nergens geschreven dat u als grondeigenaar recht had op die 50 appartementen maar in de feiten voelt het anders aan… en is het ook anders.
Gemeentes gaan niet alleen aan de slag met rechtsgeldige RUP’s, ze schrijven ook visienota’s.
Zo lezen we in een beleidsnota het volgende
“Met dit woonzoneringsplan worden geen bouwrechten afgenomen en het vervangt ook geen enkel bestaand RUP of verkavelingsplan, noch het Gewestplan. Het plan geeft wel een verduidelijking bij de al bestaande planningsinstrumenten en aanvullende richt- lijnen om de dichtheid op de daarvoor geschikte plekken op een duurzame manier te verhogen, en deze te beperken op minder geschikte locaties.”
Ziedaar een joekel van een disclaimer. Het plan bevat wel degeljk gebieden waar voorheen appartementen wél vergunbaar waren en vandaag – in de praktijk – niet meer zullen zijn. Voor de grondeigenaar is dit ook een waardevermindering want laten we eerlijk zijn: die nota zal wel degelijk gebruikt worden bij elke omgevingsaanvraag.
De overheid heeft al altijd bepaald wat kan en niet kan met uw grond. De overheid kan via fiscaliteit en verordeningen eenzijdig wijzigen en beslissen. De overheid als vergunningsverlener bepaalt wat uw grond waard is. Het is wat kort door de bocht om waardeverlies of waardeverhoging énkel met bestemming te liëren. Invulling is minstens even belangrijk.
Al deze maatsregelen om onze ruimtelijke ordening te verbeteren zijn vermoedelijk terecht en noodzakelijk. We moeten inderdaad vermijden te bouwen in waterzieke gebieden. We moeten inderdaad beslissen waar we niet en waar we wél verdichten (dat laatste mag dan niet vergeten worden). Straks mag er misschein niet meer gebouwd worden dicht bij hoogspanningslijnen.
Al deze bewegingen betekenen op één of andere manier een verschuiving in grondwaarde. Woonuitbreidingsgebieden zijn daarop geen uitzondering.
Dat betekent niet dat we niet zorgvuldig dienen om te gaan met waarde en eigendomsrecht. Integendeel. Maar het lijkt me dat een beleid daar een globaal plan kan voor bedenken dat zowel de baten als lasten van een betere, andere ruimteljke ordening aanpakt, en niet alleen focust op woonuitbreidingsgebieden.
Mochten we leven met een ruimtelijke ordening waar voor iedere vierkante meter het bouwpotentieel bepaald is, dan kan je relatief eenvoudig regels en compensaties bedenken. In een ruimtelijke ordening waar quasi elk dossier slechts mogelijk of onmogelijk wordt op basis van de toetsing op ‘goede ruimtelijke ordening’ van de overheid, is een fair en overkoepelend systeem van compensatie een heel moeilijke kwestie.
