Nu de nieuwbouwmarkt afkoelt door stijgende intresten maar tezelfdertijd de bouwkosten gestegen zijn, staan projectontwikkelaars voor een keuze: kunnen ze de meerkost doorrekenen, of nemen ze daarbij een te groot commercieel risico? En als ze die niet kunnen doorrekenen, wie betaalt dan de rekening? Neemt de ontwikkelaar minder bruto-marge of staat de grondwaarde onder druk?
De waarde van projectgrond wordt doorgaans berekend op basis van de ‘residuele methode’. Dit wil zeggen: we nemen enerzijds de totale verkoopomzet van een project en anderzijds nemen we alle kosten en de brutomarge van de ontwikkelaar. Het verschil tussen beide is de grondwaarde. De bouwkosten nemen daar een grote hap van.
Maar… de bouwkost is het laatste anderhalf jaar substantieel gestegen en helemaal doorrekenen valt moeilijk in een vertragende markt met stijgende intresten. De vraag is dan of daardoor ook de grondwaarde navenant moet zakken?
We kennen het probleem: als de prijs van de bloem stijgt, wordt dan ook het brood duurder? Bij de bakker is het antwoord positief.
Het duurdere brood betaalt de consument met zijn indexaanpassing maar daarbovenop de impact van én hogere bouwkosten én hogere intresten betalen is niet zo evident. De projectontwikkelaar kan dus niet zomaar zijn prijzen doen stijgen zonder een bijkomend commercieel risico te nemen, in een markt die vandaag al gas aan het terugnemen is.
Voor dit probleem zijn drie oplossingen:
(1) ofwel de kost toch doorrekenen, met een commercieel risico,
(2) ofwel de marge verminderen, met een operationeel risico,
(3) ofwel de grond goedkoper inkopen, met het risico niet te kunnen inkopen
De oplossing verschilt per segment.
Het laagste segment
Laten we beginnen bij het laagste segment in de markt: de ultra-goedkope gemeenten. Het was al zo dat in gemeenten met een zeer laag prijsniveau het nauwelijks nog mogelijk was enige grondwaarde te halen. De bouwkost plus de brutomarge zijn immers quasi gelijk aan de verkoopprijs. Het zijn precies die gemeenten die een prijsverhoging moeilijk kunnen doorrekenen. Bij gelijke verkoopprijzen zal die groep van gemeenten uitbreiden.
Het hogere segment
Als we meteen overstappen naar het hogere segment, dan zien we dat door het berekeningssysteem van de residuele waarde de impact daar veel kleiner is. De nominale verhoging van de bouwkost is immers dezelfde en die weegt relatief minder zwaar door in het geheel. Toch daalt ook op dat niveau de residuele grondwaarde met bijna 20% bij … gelijke verkoopprijzen.
In dat segment is het echter makkelijker de verkoopprijs wél door te rekenen. Er is immers een koopkrachtig publiek, dat veelal ook minder afhankelijk is van de intrestniveaus.
Ligging, ligging, ligging… ontsnapt beter aan intresten, aan hogere bouwkosten en budgetbeperking. Het huizenhoge cliché wordt nog wat steviger.
Een bijwerking is dat nog meer dan vandaag ingezet zal worden op ontwikkelingen in het hogere segment, terwijl net in het lagere segment meer aanbod nodig is. De hoge grondprijzen duwden de ontwikkelaar al meer richting duurder segment; de dure bouwkost én de knip op de beurs door renteverhoging bij de middenklasse zal die tendens nog versterken. Met de pertinente vraag of de top van de piramide voldoende groot blijft om het aanbod af te nemen.
Middensegment
Blijft het middensegment. Bij gelijke verkoopprijzen, kan de grondwaarde tot meer dan een derde zakken. De grondeigenaar is jarenlang gewoon geweest aan hoge prijzen en zal niet snel geneigd zijn de rekening te betalen. Grond is immers schaars en een verkoop is zelden dringend.
Alhoewel… Via allerlei reguleringen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, fiscale maatregelen, vergunningsproblematieken, nieuwe verordeningen en de bouwshift, sluipt ook bij wachten ongemerkt een waarde-aantasting binnen.
De ontwikkelaar, die de voorbije jaren mooie cijfers heeft kunnen neerzetten, kan misschien, ondanks het hogere commercieel risico dat hij neemt, zijn organisatie efficiënter maken en zo de marge wat doen dalen. Van spectaculaire efficiëntere bouwtechnieken hoeven we op korte termijn geen mirakels te verwachten. Huizen bouwen in 3D-printing is voorlopig niet meer dan een experiment en de impact op de totale bouwkost is ook maar beperkt. Meer nog, de toenemende normering zal de kost eerder doen stijgen dan dalen.
Of dan toch hogere verkoopprijzen?
Vroeg of laat zal de prijsverhoging doorsijpelen in de markt. Grond is te schaars om grote prijsdalingen te verwachten en een economisch model dat zich plafonneert qua verkoopprijs is niet houdbaar. We merken dat de markt op zoek gaat naar alternatieve formules zoals huurkoop en residentiële fondsen. Wonen moeten we toch en dat met steeds meer op minder ruimte. Bij gebrek aan nieuw aanbod, zal de prijsdruk op de markt van bestaande woningen toenemen en net dat zal ook nieuwbouw dan toch weer mogelijk maken.
Deze ‘perfect storm’ van hogere kosten en hogere intresten houdt de ontwikkelaar bezig en maant menig ondernemer tot enige tijdelijke voorzichtigheid, extra rekenwerk en commerciële creativiteit.
Meer lezen over grondwaarde?
Bestel gratis ‘Mijn Topgrond, de stresstest van grondwaarde’ op volgende link https://lnk.in/eRzhncj7