Het staat op pagina 21 van de krant. Net als je denkt aan het kruiswoordraadsel aan te komen en alle grote en kleine zorgen in de wereld te hebben gelezen, is het daar, boenk: ”Sociale woonmaatschappij mag elke grond als eerste kopen’”.
Elke poging om iets te doen aan (te) hoge woningprijzen, en al zeker in Gent, is lovenswaardig: betaalbaar wonen is belangrijk. Maar alweer, net zoals “Wonen in eigen streek” is wat bedacht wordt contraproductief en bestaan er veel betere alternatieven.
Bijna alle projectgronden worden gekocht onder een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een uitvoerbare vergunning, precies omdat die vergunning een erg onzeker gegeven is.
Een vergunning voor een nieuw project – overal en al zeker in Gent – vraagt jarenlange inspanning. De kandidaat koper / ontwikkelaar investeert veel geld en nog meer tijd om tot een vergunning te komen en als die er dan – meestal eindelijk – is, kan de akte verleden worden en kan er gebouwd worden.
De architect is dan al meestal voor 40% betaald, de hoogopgeleide medewerkers werden verloond en de juridische adviseurs kregen hun ereloon. Alles samen een zeer substantiële kost, zonder enige garantie op succes.
Als het dan eindelijk toch lukt en op dat moment de overheid alsnog kaper op de kust speelt, dan zijn die kosten verloren. De grondeigenaar verkoopt aan dezelfde prijs als de ontwikkelaar zou betaald hebben. Op z’n minst zou je mogen veronderstellen dat de ontwikkelaar vergoed wordt voor de vergunning die is bekomen.
Deze nieuwe maatregel heeft een aantal belangrijke consequenties:
- Ontwikkelaars gaan twee keer nadenken als zelfs een uitvoerbare vergunning al geen zekerheid meer is om te kunnen starten. Het aanbod van nieuwe ontwikkelingen in de reguliere markt wordt nog verder aangetast en het zijn precies nieuwbouwwoningen die de bestaande woningmarkt kunnen verlichten.
- De maatregel zal de ontwikkelaar nog meer dan vandaag in high end producten doen vluchten, of in alternatieve ontwikkelingen zoals studentenhuisvesting, die minder voorkoopgevoelig zijn. Ten nadele van eigen meer betaalbare projecten .
- Een derde consequentie is dat het proces nog maar eens verlengd wordt met 60 dagen.
En het is maar de vraag of toekomstige projecten al niet a priori ‘woonmaatschappij-fähig’ zullen worden gemaakt om sowieso een vergunning te kunnen halen.
Mocht men al eens een eenvoudig, duidelijk kader scheppen om op korte tijd tot een vergunning te komen voor een sociaal project, dan zouden er al meer ontwikkelaars daar voor openstaan: geen 101 regeltjes die allemaal extra geld kosten, toestaan dat er kleinere units mogen komen, elk project dat aan het duidelijke normenboek voldoet, kan snel van start en dit alles in een specifiek verkoopkader. De aannemers staan klaar.
Dit is geen plat pleidooi voor de Grote Projectontwikkelaar. Dit is een pleidooi om het doel met de juiste middelen te bereiken en vooral niet net het omgekeerde, nl de vlucht uit de stad organiseren.
Recente reacties